부동산 계약 파기 시 배액배상 기준

* 부동산 계약 파기 시 배액 배상 및 반대급부 

 

부동산은 쌍방합의의 계약입니다. 그 누구가 우위를 점할 수 없는 것이죠. 즉, 서로가 만족할만한 선에서 계약이 이루어집니다. 최근 부동산, 특히 아파트 매매 시장의 매매가가 상승함에 따라 가장 분쟁이 많은 이슈 중 하나는 부동산 계약 파기 시 배상 기준입니다. 기본적으로 우리가 알고 있는 상식은 계약 파기 시, 매도인은 계약금의 배액 배상, 매수인은 계약금 포기입니다. 하지만 조금 더 세부적으로 살펴볼 필요가 있으니 다음을 참고해 주세요. 

 

1. 계약금 10% 전액 입금 후 변심에 의한 매도자 또는 매수자 계약파기시

이때는 우리가 기본적으로 아는 "매도자가 계약 파기 시, 배액 배상/ 매수자가 계약 파기 시, 계약금 포기"가 되겠습니다.  

민법 (제565조 제1항) "계약 당사자 간에 다른 약정이 없다면 계약금은 해약금으로 추정한다"
민법에 따라 계약 당사자 중 계약금 교부자는 계약금 포기 가능, 계약금 수령자는 배액을 상환한 후 매매계약 해제할 수

있습니다.

2. 계약금 10% 전액 입금 후 계약내용 위반에 따른 위약금

또한, 위약금 조항 첨부가 가능한데요. 계약금을 주고받은 후, 매수인과 매도인이 계약의 내용을 위반할 시 매수인은 계약금 포기, 매도인은 계약금 배액 지급의 특약조항 첨부가 가능합니다. 이 위약금 조항은 계약내용에 대한 위반 시 청구가 가능하도록 하기 위해 조항을 첨부하는 것입니다. "예를 들어 대출 협조라던지, 중도금 지급기일이라던지의 문제"가 발생할 수도 있으니깐요.

3. 중도금 지급 후 계약 파기? 

중도금 지급은 민법상 계약의 이행 착수로 볼 수 있습니다. 즉 계약을 파기할 수는 없습니다. 계약을 파기하려는 쪽은 상당한 손해배상을 감수하고 계약을 파기해야 합니다. 단, 앞서 말씀드렸다시피 부동산 계약은 쌍방 합의에 의한 계약인 만큼 협의하에 일정 부분 손해액과 보상액을 정한 후 원만히 파기하는 경우도 있습니다. 하지만 원칙적으로는 중도금 지급 후 계약 파기는 불가하다는 점을 잊지 마세요. 

4. 계약금 일부 지급 시 배액 배상? 

계약금 일부를 지급했다 하더라도, 계약 자체가 성립된 것으로 보며, 계약서 미 작성 후 가계약금만 송금 후 계약이 파기되었더라도 "매도자는 계약금(매매가 10%)의 배액 배상, 매수자는 (계약금 10% 전액)을 지급"해야 합니다. 

 

계약금에 대한 규정은 민법에서 자세히 다루고 있습니다. 간혹 가다가 매도자, 매수자 분들이 억지를 부릴 때가 있습니다. 특히 계약서 작성 전, 가계약금인데 배액 배상이나 계약금 포기를 왜 해야 하나? 아니면, 돈이 없다 라는 감정적 호소를 하실 때가 많은데, 계약 시 필요한 룰(=법) 이란 게 존재합니다. 그리고 계약 전에 이러한 세부내역은 반드시 알아두고 움직이실 필요가 있습니다. 제 경험 상 안 좋은 계약은 집에 와서 찝찝한 계약입니다. 반대로 후련하면 좋은 계약이 되겠지요. 철저한 준비는 계약 시 호/불호에 대한 확실한 선택을 하게 해 주니, 많은 준비 하셔서 마음이 편한 좋은 계약 하시기 바랍니다.